Quando si acquista un appartamento in condominio, non si compra solo le mura e gli spazi interni: si entra in un contesto fatto di parti comuni, decisioni assembleari, spese ordinarie e straordinarie, rapporti con l’amministratore e con gli altri condomini. Alcuni controlli condominiali semplici, effettuati prima del rogito, possono evitare spiacevoli sorprese.
1. Attestazione dell’amministratore
Prima della compravendita è consigliabile richiedere al venditore una dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti delle spese condominiali. Questo documento permette di verificare eventuali morosità relative all’unità in vendita e di chiarire chi dovrà farsene carico.
2. Verbali assembleari degli ultimi anni
È importante ottenere copia dei verbali delle ultime assemblee, soprattutto se si è parlato di lavori straordinari, innovazioni o interventi rilevanti sulle parti comuni. Nei verbali si trovano le delibere che possono aver generato obblighi di spesa, anche se i lavori non sono ancora iniziati.
3. Lavori straordinari deliberati
Per le opere straordinarie su parti comuni (manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, innovazioni), la giurisprudenza ha chiarito che l’obbligo di spesa ricade su chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare. In assenza di accordi diversi nel contratto, le spese deliberate prima del rogito restano a carico del venditore, mentre quelle deliberate dopo competono all’acquirente.
Per questo è essenziale verificare se siano già state approvate opere straordinarie e, se necessario, inserire nel contratto clausole chiare sulla ripartizione delle spese tra venditore e acquirente.
4. Bilanci e riparti spese
Richiedere copia degli ultimi bilanci preventivi e consuntivi, con i relativi riparti, aiuta a capire il livello di spesa ordinaria del condominio, la regolarità dei pagamenti e la presenza di eventuali conguagli. Un bilancio trasparente è indice di una gestione ordinata.
5. Morosità generali del condominio
Oltre alla posizione del singolo appartamento, è utile chiedere informazioni sulla presenza di condomini morosi nel complesso. Una morosità diffusa può incidere sulla capacità del condominio di affrontare lavori necessari e può generare tensioni interne.
6. Tabelle millesimali e criteri di riparto
Le tabelle millesimali indicano la quota di proprietà e costituiscono la base per la ripartizione delle spese comuni. Verificare il proprio valore millesimale e i criteri applicati alle diverse spese (ascensore, riscaldamento, facciate, tetto) è importante per valutare quanto si pagherà in futuro.
7. Regolamento condominiale
Il regolamento condominiale disciplina utilizzo delle parti comuni, orari di silenzio, presenza di animali, uso di posti auto, cantine e altri spazi. Leggerlo prima dell’acquisto permette di evitare conflitti su abitudini quotidiane e di capire se le regole sono compatibili con le proprie esigenze.
8. Stato delle parti comuni
Una visita attenta a scale, cortile, tetto, facciate, garage e locali tecnici consente di farsi un’idea sullo stato reale del condominio. Segni di degrado, infiltrazioni o impianti molto datati possono suggerire la necessità di futuri interventi straordinari.
9. Progetti di riqualificazione e incentivi
In alcune realtà, come la Provincia autonoma di Trento, esistono programmi di incentivazione per la riqualificazione energetica dei condomìni. Verificare se il condominio ha già in mente interventi di questo tipo e se sono previste domande di accesso a incentivi può influire sulla decisione di acquisto.
10. Clausole nel contratto di vendita
Infine, è opportuno concordare con il notaio e con il venditore clausole specifiche sulla ripartizione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, deliberate o da deliberare. Mettere nero su bianco chi paga cosa riduce il rischio di contestazioni successive.
Per chi acquista casa a Rovereto e in Vallagarina, prendersi il tempo di effettuare questi controlli condominiali prima del rogito significa tutelare meglio il proprio investimento e entrare in un contesto più consapevole.
