La sostituzione dell’amministratore di condominio è una fase delicata: riguarda decisioni assembleari, documentazione contabile e tecnica, rapporti con fornitori, banca e assicurazioni. Gestire con ordine il passaggio di consegne è fondamentale per evitare vuoti di gestione o perdita di informazioni importanti.
Decisione dell’assemblea e cessazione dell’incarico
Il cambio di amministratore avviene tramite delibera assembleare: l’assemblea revoca l’incarico precedente e nomina il nuovo professionista, secondo le maggioranze previste dalla legge. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore uscente deve considerarsi obbligato a completare gli adempimenti urgenti per evitare pregiudizi al condominio, ma senza maturare ulteriori compensi.
La delibera di nomina del nuovo amministratore ha efficacia anche nei confronti dei terzi: consente al professionista subentrante di rappresentare il condominio nei rapporti esterni.
Obbligo di consegna della documentazione
L’art. 1129, comma 8, c.c. stabilisce che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. Giurisprudenza e prassi hanno ribadito che la consegna deve essere completa e riguardare sia la parte contabile sia quella tecnica e contrattuale.
Tra i documenti normalmente inclusi nel passaggio di consegne rientrano: verbali delle assemblee, regolamento condominiale, tabelle millesimali, registri obbligatori, bilanci e rendiconti, estratti conto bancari, contratti con fornitori e imprese, polizze assicurative, certificati di conformità degli impianti, corrispondenza, fatture e documentazione fiscale.
Verbale di passaggio e primi adempimenti del nuovo amministratore
Per tutelare il condominio, è buona prassi redigere un verbale di passaggio di consegne, nel quale si elencano i documenti trasferiti e si indica la data della consegna. Questo atto può essere richiesto ai fini di eventuali verifiche o contestazioni su un passaggio incompleto.
Il nuovo amministratore, una volta ricevuta la documentazione, deve occuparsi di alcuni adempimenti iniziali: comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate, aggiornare i registri di nomina e di anagrafe condominiale, informare banca, assicurazione e fornitori, depositare la propria firma sul conto corrente e inviare ai condomini una comunicazione con recapiti e modalità di contatto.
Controlli sullo stato patrimoniale e sopralluogo
Dopo il passaggio di consegne, è opportuno verificare lo stato patrimoniale del condominio a partire dall’ultimo rendiconto approvato: entrate e uscite successive, fondi di riserva, eventuali debiti e crediti pendenti, saldo di conto corrente e piccola cassa.
Un sopralluogo nelle parti comuni (scale, tetto, cortile, impianti, garage) consente al nuovo amministratore di comprendere meglio le necessità del condominio e di programmare la gestione futura. Per i condomìni di Rovereto e della Vallagarina, un cambio di amministratore gestito con un passaggio documentale completo e adempimenti puntuali è il modo migliore per garantire continuità e tutela degli interessi comuni.
