Nel condominio, l’impianto di riscaldamento centralizzato è una parte comune che serve più appartamenti attraverso una caldaia o una centrale termica condivisa. Una gestione ordinata richiede controlli periodici previsti dalla normativa, sistemi adeguati di contabilizzazione del calore e criteri chiari di ripartizione delle spese tra i condomini.
Manutenzione e libretto dell’impianto
Gli impianti termici devono essere dotati di libretto di impianto, previsto dal DPR 74/2013, che raccoglie le informazioni tecniche e gli interventi di manutenzione eseguiti nel tempo. Il libretto è obbligatorio per gli impianti di climatizzazione invernale e, in molti casi, per quelli di produzione di acqua calda sanitaria.
La manutenzione ordinaria e i controlli di efficienza energetica vengono effettuati da tecnici abilitati, con frequenza stabilita dalle norme tecniche e dalle disposizioni regionali. Prima dell’accensione stagionale, l’amministratore deve programmare questi interventi e verificare che il libretto sia aggiornato.
Riferimenti utili: schede esplicative su libretto di impianto e obblighi di controllo sono disponibili su portali tecnici come Assoclima e siti di approfondimento sulla normativa sugli impianti termici.
Obbligo di contabilizzazione del calore
Nei condomìni con riscaldamento centralizzato, l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore e termoregolazione è un obbligo introdotto dal D.Lgs. 102/2014, che recepisce la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica.
Il decreto, modificato da successivi interventi normativi, impone la misurazione individuale dei consumi dove tecnicamente ed economicamente possibile, attraverso ripartitori, contatori o sistemi equivalenti, per incentivare l’uso consapevole dell’energia e ridurre gli sprechi.
Riferimenti utili: spiegazioni pratiche sull’obbligo di contabilizzazione e sui dispositivi utilizzati sono riportate in diverse guide tecniche dedicate alla contabilizzazione del calore nei condomìni.
Ripartizione delle spese e consumi volontari
La ripartizione delle spese per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda centralizzata deve avvenire sulla base del consumo effettivo, come indicato dall’art. 9 del D.Lgs. 102/2014. Le successive modifiche introdotte dal D.Lgs. 73/2020 hanno aggiornato i criteri di riparto.
In particolare, il D.Lgs. 73/2020 prevede che almeno il 50% del costo complessivo del servizio venga attribuito ai consumi volontari effettivi di ciascun utente, misurati dai dispositivi di contabilizzazione. La parte restante può essere ripartita secondo criteri stabiliti dall’assemblea, come millesimi, superficie o potenza degli impianti, nel rispetto delle indicazioni tecniche.
Riferimenti utili: diverse guide di enti ed associazioni (ad esempio ENEA e sportelli energia locali) illustrano con esempi pratici come applicare i criteri di ripartizione previsti dal D.Lgs. 73/2020 e come distinguere tra quota fissa e quota variabile.
Decisioni dell’assemblea e trasparenza
I parametri di riparto devono essere deliberati dall’assemblea, sulla base delle caratteristiche dell’edificio e dell’impianto. È importante che la delibera richiami esplicitamente i riferimenti normativi applicati e i criteri scelti, per rendere chiaro a ogni condomino come vengono calcolate le proprie spese.
Un sistema di ripartizione comprensibile, documentato e coerente con la normativa riduce le contestazioni sui consumi e sui costi in bolletta e rende più trasparente il bilancio condominiale.
Comfort, comportamento e contesto locale
Accanto agli obblighi di legge, anche il comportamento quotidiano incide sulle spese: impostare temperature ragionevoli, evitare di coprire i radiatori e sfruttare la termoregolazione sono gesti semplici che migliorano il comfort e riducono i consumi volontari.
Nei condomìni di Rovereto e della Vallagarina, dove l’inverno può essere rigido, una buona manutenzione della centrale termica, una contabilizzazione corretta e una ripartizione conforme a D.Lgs. 102/2014 e D.Lgs. 73/2020 permettono di affrontare la stagione fredda con maggiore serenità e con un quadro contabile più equo per tutti.
